Долоо хоногийн үг

"Success is a lousy teacher. It seduces smart people into thinking they can't lose." Bill Gates
Амжилт бол муу багш. Ухаантай хүмүүсийг ялагдах ёсгүй гэсэн бодолд уруу татдаг.

Saturday, February 26, 2011

Гэр бүлийн санхүүд хамааралтай мэдээллүүд

Эдийн засаг.
Эдийн засаг тасралтгүйгээр өсч байгаа сайн талтай ч дэлхийн зарим улсууд аль хэдийн өртөөд байгаа үнийн инфляцийг Америкт улам түргэтгэж байна. Өнгөрсөн сарын гутал хувцас, пластик, дугуй гээд л өргөн хэрэглээний барааны бөөний үнэ нэмэгдсэн нь жижиглэн худалдаалагчдыг үнийн алдагдлаа хэрэглэгч үрүү үүрүүлэхээс аргагүй болгож байна. Бөөний үнийн өсөлтийг өргөнөөр тодорхойлдог Producer Price Index өнгөрсөн сард 0.5 хувиар өссөн нь 2008 оноос хойш анх удаа ийм өсөлт явагдлаа. Нэгдсэн индекс буюу хоол хүнс, бензиний оруулсан үзүүлэлт 0.8 хувиар, эм тарианы үнэ 1.4 хувиар өсчээ. Хүүхэд залуучуудад зориулсан хувцасны Abercrombie & Fitch Co., компанийн төлөөлөгчийн мэдэгдсэнээр түүхий эд материал, ялангуяа хөвөнгийн үнэ нэмэгдсэнээс болоод оны эцэс гэхэд бараанынх нь үнэ нэмэгдэнэ гэж үзэж байна. Дотуур хувцас, подвалкны Hanes компани энэ сард үнээ нэмсэн, мөн зун дахин нэмэгдүүлэхээр төлөвлөж байгаа, мөн Kraft food, McDonald’s зэрэг хоол хүнсний компаниуд энэ жил үнээ нэмэгдүүлнэ гэдгээ саяхан мэдэгдээд байна. INS Global Insight-ийн U.S эдийн засагч Nigel Gault мэдэгдэхдээ: “Сандрахад арай эрт байна. Цалингийн инфляци болоогүй цагт нэгдсэн мөнгөний инфляцийн эргэлт үүсэхгүй. Ойрын үед цалин тэгтлээ өсөх хандлага ч алга байна” гэжээ. Ямар ч байсан сайхан хямдхан байсан хувцас бараа, таваарын үнэ өсч эхлэх нь ойлгомжтой болоод байна.

Татвар
4-р сарын 15 5 дахь өдөр таарч байгаагаас татвараа бөглөх сүүлийн хугацааг 4-р сарын 18 уруу шилжүүлсэн билээ. Энэ жилийн хувьд Монголчуудад хамааралтай байж болох дараахь өөрчлөлтүүд байна.

 Заасан хугацааны дотор худалдан авах гэрээгээ хийж (4-р сарын 30-ны дотор гэрээгээ байгуулж, 9-р сарын 30-ны дотор эцэслэсэн) чадсан анх удаа байр авсан хүмүүс 8000 долларын First-time homebuyer credit- энэ жилийн татвартаа тусгана. Харин 2008 онд хэрэгжсэн буцааж төлөх нөхцөлтэй кредитыг авсн хүмүүс 2010 оны татвараас эхлэн буцааж төлж эхэлнэ.

 Хувиараа бизнес эрхлэгчид зөвхөн 2010 онд төлсөн эрүүл мэндийн даатгалын үндсэн төлбөрөө Нийгмийн даатгалын татвараас /Schedule SE/ хасах бололцоог олгож байгаа. Мөн 2010 он болон түүнээс хойш хувиараа бизнес эрхлэгчид оны эцэс гэхэд 27-аас доош настай байгаа хүүхдээ оруулсан эрүүл мэндийн даатгалын үндсэн төлбөрөө татварт ноогдох орлогоосоо хасах болоцоог олгосон.

 2010 онд хүүхэд өргөж авсан хүмүүс хармаанаасаа гаргасан 13,170 хүртэлх долларын зардлаа кредитээр авах бололцоотой. /form 8839/

 Энэ жилийн хувьд бизнест хэрэглэсэн машины зардлын стандарт майл рэйт 1 майл тутамд 50 цент, эрүүл мэндийн зардлынх 16.5 цент, сайн дурын болон буяны үйл ажиллагаанх 14 центээр тооцогдож байна. Та бүхэн эдгээр тоонд санаа зовох хэрэггүй. Татварын программд бүгд тохиргоо хийгдсэн байгаа.

 Мөн дээд боловсролд зарцуулсан 4000 хүртэлх долларын зардлуудаа /80 мянга хүртэлх орлоготой ганц бие, 160 мянга хүртэлх орлоготой хосууд/ хасаж тооцох боломжтой байгаа. American Opportunity Credit нь /оюутан бүрд - 2500 хүртэлх доллар/ төлөх татварын эсрэг хасагдах тул гэр бүлүүдэд илүү ашигтай тусч болох юм.

 2009 онд ажилгүйдлийн тэтгэмж татвараас чөлөөлөгдсөн бол 2010 оны хувьд татварт ноогдох орлогот багтаж байгаа.

 Өмнө нь 1000 хүртэлх долларын үл хөдлөх татварыг стандарт гууд хасахыг зөвшөөрч байсан бол уг хууль сунгагдаагүй бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн татвараа суутгах хүсэлтэй байгаа хүмүүс зардлыг задаргаа /itemized deduction/ хийх шаардлагатай болж байгаа юм.

Бизнес шинээр эхэлсэн, нээсэн /хувиараа бизнес эрхэлж эхэлсэн/ хүмүүс 10 хүртэлх мянган долларын start-up cost буюу эхлэлтийн зардлыг бизнесийн эхний жилийн татварт ноогдох орлогоос хасах боломжийг бүү алдаарай. Үүнд “хаалгаа нээх” хүртэл хийгдсэн бараа үйлчилгээний зардлууд багтах боломжтой. Үүнд бизнес төлөвлөгөө боловсруулах программ, судалгаа, сурталчилгааны зардлууд, сургагч, мэргэжилтнүүд болон ажилчдаа бэлтгэхэд үед олгосон цалин зэрэг орж болно гэж IRS-ийн мэдээлэлд бичжээ. Харин нэг жилээс илүү хугацаагаагаар хэрэглэгдэх тоног төхөөрөмж, эд хөрөнгө, оффис мебель, компьютер зэрэг нь дээрх зардалд багтахгүй бөгөөд харин эдгээрийг 60 доллараас доош бол бизнесийн зардлуудад, эд хөрөнгөөр элэгдэл хорогдлоор шимтгэж болох билээ. Мөн жижиг бизнес эрхлэгчид /20 болон түүнээс доош ажилчидтай/ шинээр авсан бүтэн цагийн ажилчин тус бүрдээ 3000 хүртэлх долларын “New Job Credit” татварын кредитыг 2010 оны татвартаа тусгах бололцоотой байгаа.

Машин худалдан авах гэж байгаа бол.
Санхүүчид шинэ машин авсанаас 1 жил хэрэглэгдсэн машиныг худалдан авах нь эдийн засгийн хувьд ашигтай гэж ихэвчлэн зөвлөдөг. Гэвч Edmunds.com сайтад дурдсанаар ба нэг үзүүлэлтийг анхаарахад илүүдэхгүй юм байна. Учир нь нийт зах зээлийн хүү харьцангуй бага байгаа /сүүлийн сард 4.16% байсан/ энэ үед шинэ машины сарын төлбөр нэг жил хэрэглэгдсэн ижил машинаас /хуучин машины зээлинй хүү дунджаар 8% ба түүнээс дээш/ багаар тусах магадлалтай байна. Түүнчлэн шинэ машины нийт зээлийн 15.4 хувь нь хүүгүй олгогдсон байна. Түүнээс гадна шинэ машины Cash for Clunkers ЗГ-ийн программын ачаар 700 гарай мянган машин зах зээлээс зарагдаж гарсан, эдийн засгийн байдал зэргээс хамаарч газар тэнгэр шиг зөрөөтэй байдаг шинэ хуучин машины хоорондох зөрөө ойртсон гэдгийг та бүхэн анзаарсан байх. Гэхдээ машин худалдан авахдаа санхүүгийн үүднээс хамгийн гол санаж байх зүйл бол жинхэнэ машины үнэ бол зөвхөн худалдаж авсан үнэ биш үүн дээр нэмэгдээд хэрэглэгдэх явцад гаргах зардлууд гэдгийг мартаж болохгүй билээ. Үүнд бензин, засвар үйлчилгээ, даатгал зэрэг орно.
Хойд Африк болон Араб орчмоор болж байгаа тогтворгүй байдлын улмаас Америкт бензиний үнэ нэмэгдээр байна. Ер нь машинтай холбоотой зардлууд дотор бензиний зардал хамгийн гол байрыг эзэлдэг билээ. Иймд тухайн загварын бензиний идэлтийн хэмжээ нь машин худалдан авах шийдвэрт тань нөлөө нь дамжиггүй. Машинуудын моторын хэмжээ, трансмишон, он, загвараас хамааран бензиний хэрэглээг харьцуулсан http://www.fueleconomy.gov/  гэдэг маш аятайхан, ЗГ-ын сайт байна. 1984 оноос хойш шйлдвэрлэгдсэн төрөл бүрийн машины үзүүлэлтүүдийг гаргаж харах, харьцуулах боломжийг өгч байна. Find and Compare менюгээс 2011 оны загваруудаас Toyoto Camry нэг галлоноор 26 майл, Honda Civic 29 майл явна гэж гарч ирж байна. Мөн бензин хэмнэх болон машинаа арчлах зөвлөгөөнүүдийг уг сайтад байрлуулжээ. Мөн http://www.insweb.com/ сайтаар машины даатгалын харьцуулалтыг томоохон даатгалын компаниудын хооронд хийх бололцоотой бөгөөд мөн даатгалтай холбоотой маш сайхан мэдээллүүд байна. Хямд машины даатгал хямд байдаг гэж бодож байвал үгүй юм байна. Уг сайтад бичсэнээр хямд үнэтэй машинуудыг ихэвчлэн залуу хүүхдүүд барьдгаас хямд даатгагддаггүй гэсэн байна. Вэн нь гэр бүлийн чиглэлтэй машинд ордог тул арай хямд, харин спорт чиглэлийн машинууд арай өндрөөр даатгагддаг ажээ. Таны нас, жолооны бүртгэл /driver record зэргээс гадна худалдан авсан үнэ, тухайн загварын "loss history" буюу тухайн загварын аль зэрэг олон машин даатгалын хэрэгт /insurance claim/ орооцолдож байснаас бас хамаардаг аж. Мөн тухайн загварын машины аюулгүйн болон хамгаалалтын үзүүлэлтүүд даатгалын үнэд нөлөөлнө. Уг сайтад бичсэнээр одоогоор хамгийн хямд даатгагдах машинуудын эхний 10-д Kia Sedona, Mazda Mazda5, Ford Escape, Hyundai Santa Fe, Mercury Mariner, Chrysler PT Cruiser, Ford Explorer, Subaru Outback, Kia Optima, Chevrolet Equinox орсон бол хамгийн үнэтэй даатгагдах машинуудын эхний 10-т Acura ZDX, Audi TTS, Audi A5, Cadillac Escalade, Chevrolet Corvette, BMW Z4, Lexus SC, Jaguar XF, Cadillac STS, Dodge Challenger оржээ. Бүрэн жагсаалтыг http://www.insweb.com/auto-insurance/most-least-expensive-vehicles.html орж хараарай/

Машины дилерүүд хуучин оны загваруудаа шахахаар 12 сарын дундуур эрчимтэй урамшуулал хийдгийг бид бүхэн мэднэ. Хэрэв оны дундуур шинэ машины хамгийн ашигтай худалдан авалтыг хийхийн тулд дараахь зүйлийг анхаарвал зүгээр аж. Үүнд:

 TrueCar.com сайтанд дурдсанаар тухайн загвар гарч ирээд 60 хоногоос илүү хугацаа өнгөрсөн бол ихэнх дилерүүд үнээ 7 орчим хувиар бууруулдаг гэнэ. Хоног өнгөрөх тутам шинэ загварын машины үнэ буурч 200 дахь хоног орчимд худалдан авагч ойролцоогоор стикэр үнийг 14 хувиар буулгаж дээр мөнгө буцаан авах эсвэл хүүгүй зээлэн дээр буух магадлалтай гэнэ.

 Дилерт байгаа нийт машинуудын хамгийн сүүлийн үеийн бүртгэлийг хар. Тодорхой загварын машиныг илүү ихээр байгаа дилерүүд хамгийн их хямдрал үзүүлэх боломжтой аж. Үүний тулд http://www.edmunds.com/ сайт “new car inventory search” үйлчилгээг үзүүлдэг. Үүгээр та ихэнх шинэ загварын машинуудыг хэдэн ширхгээр аль дилерүүдэд байгааг харж болно.

 Машины зээл авахдаа гэрээнд шаардлагагүй зарим төлбөрүүд байгаа эсэхийг хар. Жишээ нь нэмэгдэл баталгаат хугацаа, даавуу материалыг арчлах тусгай үйлчилгээ, нэмэгдэл дохиоллын систем гэх мэт. Эдгээрийн сарын төлбөр бага сонсогдох боловч нийт зээлийн хугацаанд хүүгийн хамтаар мянга нэлээд гараад явчихна.

Байр худалдан авах тохиромжтой үе
"Extra" ТВ шоуны "Mansions & Millionaires" хэсгийн хөтлөгч Michael Corbett-ийн үзэж байгаагаар байр авах хамгийн тохиромжтой цаг ирсэн ажээ. /Before you buy: The Homebuyer's Handbook for today's Market ном/ Түүний бичсэнэээр 5 жилийн дараа хүмүүс 2011 онд л байр авдаг байсан юм гэж харамсахгүй тулд үнэ ёроол уруугаа дөхсөн, мөн хүү харьцангуй бага байгаа 2 нөхцөл давхцаж байгаа яг энэ үед л шоппинг хийх хэрэгтэй гэсэн байна. Тэрээр "байрны үнэ ёроолдоо арай хүрээгүй байж магад, гэхдээ хэрэв бүр хямдрахыг хүлээвэл хүү бага байгаа боломжийг алдах болно". Түүнчлэн мэргэжилтнүүд, шинжээчдийн үзэж байгаараар өнгөрсөн 11 сард сүүлийн 40 жилд хамгийн бага буюу 4%-д хүрээд одоогоор 5 орчим хувьтай байгаа /энэ нь бас л бусад жилүүдээс харьцангуй бага юм/ байрны зээлийн хүү эдийн засгийн өсөлт, ажилгүйдлийн хэмжээ бага ч гэсэн буурч байгаа, мөн инфляц болох хүлээлтээс шалтгаалан өсөж он дуусах үед 5.5 орчим хувьд хүрнэ гэж таамаглаж байна. Үнэхээр хүүгийн зөрөө маш их нөлөөтэй билээ. Жишээ нь 200 мянган долларын байрны 5 болон 6 хувийн хүүтэй зээлэнд 30 жилийн турш төлөх нийт хүүгийн төлбөрийн зөрүү 45 мянгаас дээш гарч байна. Дээр нь мэдээж хэзээ яг хамгийн ёроолдоо хүрэхийг хэлэх аргагүй зөвхөн үнэ өсөөд эхэлсний дараа л мэдэгдэх болно.
Байр авна гэдэг олон жилийн үүрэг хариуцлагын эхлэл учир байр худалдан авахаар төлөвлөж байгаа бол дараахь зүйлийг анхаарана уу. Үүнд:

 Зах зээлийн аятайхан нөхцөл бүрдсэн ч таны санхүүгийн хувьд байр худалдан авахад тохиромжтой үе байх ёстой. Үүний тулд өөрийн гэр бүлийн санхүүгийн байдалдаа шинжилгээ хийнэ. Үнэхээр танай гэр бүлийн орлогын байдал тогтвортой, байрны төлбөр төлөх боломжийг өгч байгаа бөгөөд уг төлбөр нь танай гэр бүлийн санхүүд дарамт учруулахгүй байх ёстой билээ. Өөрөөр хэлбэл өөрийн байр нь танайд сайн сайхныг авчрах ёстойгоос биш төлбөрийн асуудал нь танай амьдралыг там болгох ёсгүй билээ. Зээл олгогч байгууллагууд дараахь тооцоог хамгийн түрүүнд хийдэг. Үүнд танай гэр бүлийн сарын нийт төлбөрүүд нийт орлогын 30 хувиас хэтрэх ёсгүй зарчмыг баримталж таны сард байранд төлөх төлбөрийн чадварыг, үүнд үндэслэж олгох зээлийн хязгаарын гаргаж ирнэ. Жишээ нь танай сарын орлого 5000 бол машин, байрны гэхчилэн зэрэг нийт төлбөрүүд чинь 1500-аас хэтрэхгүй байх ёстой болж байна. 1500-аас машин зэрэг бусад төлбөр 400 гэж бодвол үүнийг хасаад 1100 долларын төлбөрийг сард байранд төлөх чадвартай гэж үзнэ. Байрны сарын төлбөрт зээлийн үндсэн төлбөр, зээлийн хүүгээс гадна үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, үл хөдлөх хөрөнгийн даатгал /30%-аас доош хэмжээгээр даун төлбөр хийсэн бол/ болон зарим төлбөрүүд нэмэгдэнэ гэдгийг бодолцоорой. Хувиараа бизнес эрхлэгчдийн хувьд жилийн AGI буюу татварь ноогдох орлогыг /татварын 1040 хүснэгтийн 37-р т/ -ийн хэмжээг 12-т хувааж сарын төлбөрийг гаргадаг. Хэрэв арай үнэтэй байранд санаа байгаа бол эсвэл орлого чинь арай их байх ёстой эсвэл бусад төлбөрүүдээ багасгах /машины зээлээ төлөх/ замаар төлбөрийн чадвараа нэмэгдүүлэх болно. Мөн байр эзэмшсэнээр байрны сарын төлбөрөөс гадна байраа авч явах зардлууд байнгын болон гэнэтийн засвар үйлчилгээ, ус, хогны зардлууд дээр нь бассэйн /бассэйнтай бол - компаниар үйлчлүүлбэл сард 80 доллар болон түүнээс дээш/, зүлэг ногоо /компаниар үйлчлүүлбэл сард 75 доллар түүнээс дээш/ зэрэг хүрээлэн байгаа зүйлсээ арчлах зардлууд нэмэгдэнэ. Мөн байр худалдаж авсан эхний жилээ /цаашид сунгаж болно/ home warranty үйлчилгээ буюу сард 40 орчим доллар төлснөөр цахилгаан хэрэгсэл, халаалт, AC болон зарим крант устай холбоотой зарим гэмтлүүдийн үед зөвхөн 60 доллар төлсөнөөр засварлуулж болдог аж. Энэ 60 доллар нь засварчин хэд хэдэн удаагийн ирэлт, сэлбэг хэрэгслэлийн үнийг багтаадаг гэсэн байна. Хэрэв өөрсдөө болон найз нөхөд чинь дээрх засвар үйлчилгээг хийж чадахгүй, мөн аятайхан хямд үнээр хийгээд өгөх хүн таньдаггүй бол дээрх үйлчилгээг худалдаж авбал ашигтай байж болох юм.

 Бичиг баримт, даун төлбөрт төлөх мөнгөө бэлтгэх. Үл хөдлөх зах зээлийн уналтын улмаас байрны зээл олгох нөхцөлүүд маш хатуурсан гэдгийг та бүхэн юу эс андах вэ. Үүнд цалин, орлогын бичиг баримтууд, сүүлийн 2 жилийн татвар зэрэг бичиг баримтуудаа бэлтгээрэй. Мэдээж кредит оноогоо гайгүй байлгах ёстой. Сүүлийн үед дээр дурдсан сарын орлогын хэмжээг 2 жилийн дунджаар гаргаж ирж хардаг болсон. Өөрөөр сүүлийн 2 жилийн татварын AGI-г нэмээд 24-т хуваана гэсэн үг.

 "prequalified" болох. Үүний тулд банк санхүүгийн газраа очиж зээлийн мэргэжилтэнтэй уулзаж урьдчилсан байдлаар таньд хэдий хэмжээний зээл олгох боломжтойгоо тодорхойлуулна гэсэн үг. Хэрэв та өөрийн сайн мэддэг байрны аженттай ажиллах гэж байгаа бол түүний хамтарч ажилладаг зээлийн мэргэжилтэнтэй нь холбогдсон нь дээр. Хэрэв аженттай болоогүй бол зээлийн мэргэжилтнээсээ хамтарч ажилладаг ажентыг нь асуугаарай. Бие биеэ мэддэг, хоорондоо хамтарч ажилладаг хүмүүс ажлыг хурдан урагшлуулдаг. Ингээд та хэдий хэмжээний үнэтэй байр авч чадахаа мэдсэнийхээ дагуу хайлтаа хийж эхлэнэ.

 Short sale-ээр /зарж байгаа хүн нь банктайгаа тохиролцсоны дагуу зээлийнхээ өрнөөс бага зах зээлийн үнээр зарах/ зарагдах гэж байрны хувьд нэлээд төвөгтэй гэдгийг бололцоорой. Ийм байрыг авахад банк хохирол үүрч зээлийн өрнөөс доогуур зарахыг зөвшөөрсөн тохиолдолд байр зарагддаг билээ. Short sale-ийн үргэжлэх хугацаа банк бүр харилцан адилгүй байдгаас ойролцоогоор 1 сараас 9 сар хүртэл үргэлжилж байна. Энэ процесс заримдаа олон сар болдог нь тухайн банкны үйл ажиллагаа, хохирол хүлээх сонирхолгүй байх, дээр нь хэрэв 2 газраас зээл олгогдсон тохиолдолд 2 банкнаас зөвшөөрөл авах болох, дээрх банкнуудын хоорондын маргаан гэх мэт шалтгаануудаас болдог. Иймд банктай холбоотой асуудлууд үүссэн, эсвэл банк нь зөвшөөрөөгүй байруудыг шууд орхисон нь дээр билээ. Гэхдээ банк нь аль хэдийн зөвшөөрсөн гэсэн байр /lender approved/ бол бусад байрны адилаар төвөг багатай худалдан авалт явагдахыг боломжийг өгнө.

 Foreclosure бол өөр хэрэг юм. Банк санхүүгийн газар нь хураан авсан байрууд үүнд орох бөгөөд эдгээр зээл олгогчид өөрийн эзэмшилд авсныхаа дараа зах зээлийн үнийн хувьд илүү амьдралтай бодит үнэ тогтоодог. Үүнээс гадна тэдгээрийг худалдааны жагсаалтанд оруулахын өмнө ихэвчлэн уэвэрлэж засварладаг байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хэллэгээр "battered histories"-тай буюу уг байр зах зээлд 90 хоногоос илүү хугацаагаар байгаа, үнээ хэд хэдэн удаа бууруулсан, хуалдаж авах саналуудыг хүлээн авсан боловч худалдан авалтын гэрээ хийгдэж чадаагүй зэрэг түүхтэй байруудыг зээл олгогчид зарахын түүс болсон, үнийн хувьд тохиролцоо хийхэд бэлэн байх магадлалтай. Гэхдээ уг байр зах зээлд тохирсон үнээр байршсан тохиолдолд хэзээ ч 10%-иас илүүгээр доошлуусан санал тавих хэрэггүй. Энэ тэдний хувьд доромжилсон хэрэг болох бөгөөд дахиж таньтай харьцахгүй болж магад.

 Condo, co-op, town house зэрэг байр эзэмшигчдийн холбоо, группт багтдаг байр худалдан авахаар сонирхож байгаа бол судалгаа сайн хийгээрэй. Нийт байр байшин, нийтийн эзэмшлийн хэсгийг хариуцах зардлыг байр эзэмшигч бүр төлдгөөс хэрэв хэн нэг нь эсвэл хэсэг хүмүүс байрны төлбөрөө төлж чадахгүй улмаас орхиж нүүсэн бол тэдний зардлыг бусад нь үүрэх болно. Заримдаа холбоод энэхүү төлбөрийг хуримтлуулсаар маш их төлбөрийн өрийг бусад байр эзэмшигч үрүү гэнэт шилжүүлэх тохиолдол гарч байгаа аж. The Community Associations Institute (CAI) байгууллагаас саяхан гаргасан илтгэлд нэгдсэн улс даяар 310 мянга орчим байр эзэмшигчдийн холбоод "нэлээд хүнд", "маш хүнд" санхүүгийн асуудалтай байна гэжээ. Иймд холбооны санхүүгийн мэдээллийг нарийн судал. Хэдийгээр тэд санхүүгийн энгийн мэдээллийг та нар өгөх боловч та санхүүгийн тайланг авч уг комплекс ямар ямар зардлууд төлж байгаа, байр эзэшигчдээс авсан мөнгөөр төлж чадаж байгаа зэргийг харах хэрэгтэй. Хэрэв орж ирж байгаа мөнгөөрөө зардлаа хааж чадалгүй хадгаламж уруугаа орсон, зээл авсан, эсвэл хийх ёстой томоохон засвар үйлчилгээг /дээвэр зэрэг/ хийлгүйгээр хойшлуулж байгаа зэрэг нь санхүүгийн хүндрэлтэй байгаа холбооны шинж тэмдгүүд болно. CAI байгууллагын судалгаагаар байр эзэмшигчдийн холбоодын 38 хувь нь капитал засварыг хойшлуулсан, 31 хувийн орж байгаа мөнгө нь нөөцөөсөө бага байгаа, 23 хувь нь нөөцөөсөө, 6 хувь банкнаас зээлсэн гарчээ. Мөн холбоо нь холбогдох даатгалтай эсэхийг үзээрэй. Байр эзэмшигч өөрсдөө байрны дотор, эд хөрөнгөө даатгадаг бол холбоо нь байшингийн нийт ерөнхий бүтцэд хамааралтай даатгалыгн хийлгэдэг. Мөн холбооны нөөцийн хэмжээг харах хэрэгтэй. Зарим мужуудад 10000 зэрэг тодорхой хэмжээнээс дээш нөөцийн сантай байхыг шаарддаг. Жишээ нь дээврийн засврыг 50 мянган доллараа 10 жилд нэг удаа хийх ёстой гэж үзвэл хамгийн сүүлд хийснээс хойш 5 жилийн болсон бол ядаж тал мөнгийг хуримтлуулсан эсэхийг харна гэсэн үг. Энэ нь хэдийгээр хууль биш ч санхүүгийн хувьд тогтвортой байгаа холбоодын шинж тэмдэг юм. Мөн дээр судалгаагаар холбоодын 35 хувь нь зүлэг ногоогоо арчлах үйлчилгээгээ багасгасан, 12 хувь нь байр эзэмшигчдийг өөрсдөө зарим арчлагааг хийхийг шаардаж байгаа гэсэн гарчээ. Иймд зүлэг ногоо, талбайгаа хэрхэн арчилж байгааг нь харах хэрэгтэй юм байна. Гаднах байдал үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг буруулдаг билээ.

 Ингээд ихээхэн хүнд, нерв зарцуулсан ажлын ард гарч байраа авахад бэлэн болсон бол байрны худалдан авах гэрээтэйгээ сайн танилцаж байж гарын үсэг зураарай. Жишээ нь зарим гэрээнд байрны зээлээ урьдчилж төлж дуусгасан тохиолдолд зээлийн үнийн дүнгийн 1-3 хувийн торгууль ноогдуулахаар заасан байдаг. Хэрэв эхнээсээ тэр талаар ярилцаж тохироогүй бол гэрээний ийм заалтыг хасахыг шаардаарай. Мөн урьд дурдагдаагүй элдэв нэмэлт төлбөр, ЗГ-ийн элдэв туслалцаатай худалдан авалт бол татварын зарим хүндрэл учрахаас асуудал тусгагдсан эсэхийг харна. Мөн аливаа "hold harmless agreement" буюу хаалтын ажент, зээл олгогч, байрны элдэв согогийг илрүүлэх үүрэгтэй ажилтнуудыг аливаа үүрэг хариуцлагаас нь чөлөөлөх заалт байгаа эсэхийг хар. Хэрэв байгаа бол арилгуул. Өөрөөр хэлбэл худалдаж байгаа талд засварын асуудал үүсвэл хариуцуулна гэсэн үг.

Та бүхэндээ сайн сайхныг хүсье.

2 comments:

  1. Bayraadaa ulam ih amjilt hysie. chinii bichlegiig unshih mash durtai bas mash ih ogoojtei baidag shyy. ulam ih amjilt hysie.

    ReplyDelete
  2. Bluehost is ultimately one of the best web-hosting provider for any hosting plans you need.

    ReplyDelete