Байрны зах зээл

Худалдаж авах уу рентлэх үү?

Үл хөдлөх хөрөнгийн Zillow вэб сайтад тоо баримтанд тулгуурлан байр худалдаж авбал хэдэн жилийн дараагаас ашигаа өгч эхлэхийг тооцоолсон тооцоог байрлуулжээ. Уг сайтын тооцоо дүгнэлтэнд “break-even horizon” гэж нэрлэсэн хэмжигдэхүүн нь Америкийн байрны зах зээл дээр тухайн нэг байрыг тодорхой хугацаанд рентлэх, худалдан авах зардлыг харьцуулсан тоо бөгөөд нэгдсэн улсын дундаж хэмжээ нь 3 жил буюу 3 дахь жилээс худалдан авсан байр ашигаа өгч эхлэнэ гэсэн үг юм байна. Худалдаж авах уу рентлэх үү тооцоо нь хаана, ямар хотод амьдарч бөайгаагаас шалтгаална. Лос Анжелас, Оранж каунтигийн хувьд энэ тоо нь 4.3 жил /20 хувийн даун төлбөр хийсэн гэж үзвэл/, Banning гэдэг нэртэй цөлд байдаг жижиг хотод 1.6 жил, Newport Beach-ийнх 14 жил байна. Сакраментогийн хувьд 3.1 жилийн дараагаас байр худалдаж авснаа рентлэж байсантай харьцуулбал санхүүгийн хувьд ашигтай тусч эхлэх бол Сан Францискогийн хувьд 5.9 жил байна.

Ер нь байр худалдаж авах тооцоог өөрөө ч хялбархан хийгээд үзэхэд болно. Жишээ нь та сард 1200 доллараар байр рентэлдэг бөгөөд ойрын 5 жил энэ хотдоо амьдрахаар төлөвлөж байгаа бол таны 5 жилийн зардал гэж таньд буцаж ирэхгүй 72 мянган долларыг зарцуулна гэсэн үг. Zillow зэрэг сайтын mortgage calculator http://www.zillow.com/mortgage-calculator/ -ийг ашиглаад 200 мянган долларын байрыг 10 хувийн даун төлбөртэйгээр авбал сарын төлбөр хэд болох вэ гээд харвал бүх төлбөрүүд ороод ойролцоогоор 1181 доллар болж байна. Өөрөөр хэлбэл рентлэж байсантайгаа ижил хэмжээний мөнгийг хүнд биш өөртөө төлж эхлэнэ гэсэн үг билээ. Энэхүү тооны машинаар байрны үнэ, даун төлбөрийн үнийн дүнгээ өөрчилж сарын төлбөрөө хэд байхыг тооцоолж хараарай. Сүүлийн үед рентний үнэ тасралтгүй нэмэгдэж байгаа, зээлийн хүү нэлээд бага байгаа зэрэг олон айлуудыг байр худалдаж авах шийдвэрийг гаргахад хүргэж байгаа билээ. Байрны зах зээлийн уналтаас бид байрны үнэ дандаа өсч байдаггүйг, байр нь хүн бүрт ашигтай тусдаггүйг мэдэж ойлгосон билээ. Байрны үнэ хурдан өсөх магадлал бага тул худалдан аваад зарж ашиг олох гэхээсээ илүүтэй гэр бүлийн санхүүд ойрын ирээдүйд рентлэхээс илүүтэй ашигтай тусах эсэх, түүнчлэн эдийн засгийн бус үр ашиг буюу аж байдлын тогтворжилт, өөрийн гэсэн өмч хөрөнгө гэдэг утгаараа таньд танай гэр бүлд баясал өгч байвал миний хувьд “Go for it’ гэж хэлэх байна.  

Сакто орчмын байрны зах зээлийн байдал

Өнгөрсөн 2 дахь өдөр Zillow вэбсайтаас гаргасан таамаглалаар 2013 онд Сакраменто хот орчмын байрны үнэ улсын нийт дунджаас нэлээд илүүтэй буюу 5.6 хувиар  нэмэгдэнэ гэжээ. 2013 онд нэгдсэн улсын хэмжээгээр байрны дундаж үнэ 1,7 хувиар нэмэгдэнэ гэж үзэж байгаа юм. Сакто орчмын байрны үнэ 5 жилийн турш унасаар энэ оны эхний хэдэн сард ёроолдоо хүрсэн билээ. Үнийн өсөлт нь байрны хямд үнэ,түүхэнд байгаагүй бага хэмжээний зээлийн хүү зэрэг дээр нэмэгдээд хураагдсан байр ерөнхийдөө ховордож байгаа болон байргүй болсон рентлэгчдийн тоо нэмэгдэж байгаагаас хөрөнгө оруулагчид олноор рентлэх байр худалдан авч байгаатай тус тус холбоотой юм. Сакто орчмын зарим хотуудад байрны үнэ нийт бүсийн байрны дундаж өсөлтөөс /3.4 хувь/ илүү хурдацтай өсөж байна. Жишээ нь, Roseville-ийн байрны үнэ өмнөх жилийн мөн үеийхээс 6.2 хувиар, Elk Grove-ийнх 6.4 хувиар өссөн байна. Одоогоор Сактогийн байрны дундаж үнэ /210,900 доллар/ 2002 оны 3-р сарын түвшинд хүрээд байна. 2005 онд хамгийн өндөрт буюу 422,000-д хүрсэн билээ. Манай хотын үл хөдлөх хөрөнгийн агент Цэкагийн хэлж байгаагаар өмнөх жилүүдэд банкинд хураагдсан байрнууд нийт зах зээл дэх байрны нэлээд их хувийг /2009 онд 71 хувь, 2011 онд 44 хувь/ эзэлдэг байсан бол энэ жилийн хувьд дөнгөж 23 орчим хувийг эзэлж байгаа нь Сакто орчимд зарагдах байрны тоог эрс багасахад нөлөөлж байна гээд монголчуудаас маань байр авах хүсэлт нэлээд ирж байгаа ч санасан хэмжээнд нь байр олдохгүй байна гэлээ. Тэрээр нэлээд олон тооны байрнуудад хурааж авах процесс явагдаж байгаа болон банкнууд худалдаалах жагсаалтанд оруулаагүй эзэмшлийн байрнуудаа удахгүй байрны зах зээлд оруулж ирнэ гэж таамаглаж байна. Зах зээл дэх худалдаалагдах байрууд хомс байгаагаас нэг байранд олон санал авч байгаа тул олон санал дундаас сонгогдож байраа авахын тулд Цэка дараах зөвлөгөөг монголчууддаа өгч байна.

1. Хамгийн түрүүнд бичиг баримтаа сайн цэгцэлж бэлдээд /ямар ямар бичиг баримт шаардагддаг талаар өмнөх бичлэгүүдээс унших буюу агентаасаа зөвлөгөө аваарай/ банкаараа prequalified буюу зээл авах урьдчилсан баталгааг гаргуулсан байх.

2. Дaун төлбөр сайтай байх. Одоогоор 3.5 хувийн дaун төлбөртэй улсын зээлийг авах хүмүүсээс илүүтэй төвөг зардал багатайгаар нь коммерсиал зээл авахаар батлагдсан хүмүүсийн саналыг илүүд үзэж байгаа юм байна. Тэгэхээр ядаж л 10-20 хувийн доун төлбөртэй байж коммерсиал зээл авна гэдгийг та бүхэн юу эс андах вэ.

3. Худалдан авахаар санал өгсөн айлдаа /банкны байр биш бол/ яагаад байрыг нь сонирхож байгаагаа болон сайн эдлэж авч явахаа амалсан, хувийн захиа, хүүхдүүдийнхээ зураг зэргийг илгээж найрсаг харьцаа тогтоож авах.

4. Өөрийн нөхцөл боломжид тулгуурлаж байраа сонгох. Тухайн районы байрны үнэ, өсөлт зэргийг статистикийг үзэж харах. Жишээ нь Zillow.com сайтын local info меню үрүү ороод муж, хот бүрээр байрны дундаж үнэ, өсөлтийг сар, жил, улиралаар нь харах боломжтой. Үүнд үндэслэж гэрийн санхүү, боломжиндоо тохирсон байршлыг сонгох. Анхны байр бидний бүрэн хүслийг хангасан байж ихэвчлэн чаддаггүй. Таны сонгосон районд биш гэхэд ядаж л ижил зип кодтой биш ч хажуугийн хөрш районд нь байрны үнэ, өрсөлдөгч гайгүй байж болно гэх мэт.

Дахин санхүүжилт

Зээлийн хүү хамгийн бага байгаа үе гэснээс хүү багатайг ашиглаад худалдаж авсан байраа дахин санхүүжүүлэх нь ашигтай тусах магадлалтай байна. Money сэтгүүлийн өнгөрсөн сарын дугаарт гарсан тооцооноос харвал жил хагасын өмнө 4,84 хувийн хүүтэй авсан 200 мянган долларын байрны зээлээ 30 жилийн тогтмол 3.53 хувийн хүүтэй зээлээр санхүүжүүлбэл сарын төлбөр 1054 доллараас 898 доллар болж, 15 жилийн 2,83 хувийн тогтмол хүүтэй зээлээр дахин санхүүжүүлбэл багасгахаар гарчээ. 2009 оны 6-р сараас өмнө Fannie Mae, Freddie Mac байгууллагаас санхүүжигдсэн зээлтэй бол шинээр гарсан HARP дүрмээр дахин санхүүжүүлэлт хийлгэхэд хангалттай equity байхгүй гэж санаа зовох хэрэггүй билээ.

Даун төлбөрийн тусламжийн программ

Wells Fargo банкнаас байр худалдан авагчдад зориулж 15 мянга хүртэлх долларын урьдчилсан /down/ төлбөрийн тусламжийн программ хэрэгжүүлэхэр болсноо өнгөрсөн 7 хоногт зарласан билээ. Wells Fargo’s NeighborhoodLIFT нэртэй, 7 сая долларын сантай энэхүү программ нь Сакраменто, Лос Анжелас, Лас Вегас, Чикаго зэрэг нийтдээ 14 хотуудад хэрэгжинэ. Энэ программт хамрагдахыг хүсэгчид 300 мянга хүртлэх үнэтэй байр худалдан авах байрны зээлний нөхцөлийг хангасан байх, орлогын хэмжээ нь бүсийн айлын дундаж орлогын 120 хувиас бага орлоготой /Сакто орчимд 4 хүнтэй ам бүлийн хувьд 91,300 доош гэсэн үг/ байхаас гадна талаар 8 цагийн хичээлд хамрагдах, худалдан авсан байрандаа 5 жил хүртэлх хугацаагаар амьдрах ёстой гэсэн нөхцөлүүдтэй юм байна. 11-р сарын 16, 17-д программын нээлтийн workshop Sacramento Convention Center-т болох ба орлого багатай районууд дахь худалдаалагдах байрнуудын талаар таницуулна гэсэн байна. Сакто орчимд ерөнхийдөө 300 гаруй айлд авахад туслалцаа үзүүлэхээр төлөвлөж байна. Байрны зах зээлийн уналтын үеэр муу нэр сонсоод эхэлсэн банкны хувьд коммунити дунд нэр хүндээ өсгөөд авах бодлоготой энэхүү программд монголчуудаас минь хамрагдаад хэдэн төгрөгний буцалтгүй тусламж аваад байр аваад амжвал их зүгээр юм. Хэдийгээр бага орлоготой районд байр авахад илүүтэй дэмжинэ гэсэн ч өөр районд байр авахад энэ программд хамрагдаж болно шүү.