Байр рентлэхдээ анхаарах зүйлс

Зарим өдрүүдэд Даяар Монгол сонин, вэб сайтуудад өөрийн бичсэн хуучин бичлэгүүдээсээ оруулж байхаар боллоо. Дор 2009 онд уг сайтад бичсэн материал болно.
Энд шинээр ирсэн хүмүүст төдийгүй удсан хүмүүст ч гэсэн апартмент, байшин шинээр рентлэх, хүлээлгэж өгөх зэрэгт асуудал гарсаар байдаг билээ. Байр рентлэгчид /цаашид хөлслөгч/ өөрсдийн эрх хариуцлагаа мэдэж байх нь тэдэнд тулгарах бэрхшээл асуудлыг багасгаж, эсвэл бүр урьдчилан сэргийлэх бололцоог өгөх бөгөөд дээрх асуудлуудтай холбоотой хэрэгцээтэй, санууштай мэдээллүүдийг судалж үзсэнээ та бүхэнтэй хуваалцаж байна. Байрны эзэн, түүнийг эзэмшлийг хариуцаж байгаа менежер нь хэдийгээр өөр боловч цаашид байрны эзэн, дахин давтаж хэрэглэхгүй тулд бүх төрлийн сууцыг байр зэргээр хэрэглэх болно.

Байр хөлслөхийн өмнө
Өөрийн тань шаардлагыг хангах байр олно гэдэг мэдээж нөр их хөдөлмөр. Тэгвэл таалагдсан байраа үзэхээр ирэхийн өмнө утсаар байрны эзнээс дараахь асуултуудыг асуувал зохилтой билээ. Ерөнхий асуултуудын жишээ:
- Хэзээ энэ байр нүүж ороход бэлэн болох вэ?
- Сарын төлбөр хэд вэ?
- Депозит хэд вэ?
- Байр нь хэдэн давхарт вэ?
- Танайх нүүж ирэхэд ямар нэг хямдрал, урамшуулал үзүүлж байгаа юу? /хэрэв зар сурталчилгааг нь харсан бол тэндээс лавлаж асуух зүйл байвал асуух/
- Би сар сараар гэрээ байгуулж болох уу? Эсвэл урт хугацааны гэрээ хийхийг шаарддаг уу?
- Байрны хэмжээ, зай нь хэд вэ?
- Угаалгын газар, бассейн зэрэг ямар ямар үйлчилгээний хэсэгтэй вэ?
- Байр бүрт өөрийн гэсэн парклах газартай юу? Хаалттай эсвэл дээвэртэй паркан уу?
- Амьтан тэжээж болох уу? Депозит нь хэд вэ?
- Байр цэвэрхэн үү? Чимээ шуугиан ихтэй юу?
- Рентнээс гадна бусад ямар, ямар төлбөрийг хөлслөгч хариуцан төлөх вэ?

Ялангуяа сүүлчийн асуулт нэлээд чухал бөгөөд тог, хийгээс гадна зарим байранд байр хөлслөгчийн даатгал зэрэг нэмэлт төлбөрүүдийг менежерүүд байрны үнэнд оруулж хэлдэггүй. Энэ асуултыг тавиагүй хөлслөгч гэрээнд гарын үсэг уншилгүйгээр зурсанаар байрны сарын төлбөрөөс гадна урьдчилж тооцоолоогүй нэмэлт төлбөрүүдтэй тулгарах болно. Дашрамд Renters insurance буюу хөлслөгчийн даатгалыг ямар зориулалттай болохыг тайлбарлая. Энэ даатгалаар байр хөлслөгчийн болгоомжгүйгээс, эсвэл түүнээс үл хамааран гарсан ч түүнийг буруутгаж үзэхээр хохирлуудын эсрэг даатгагддаг аж. Байрны эзэн өөрийн даатгалтай ч энэ төрлийн хохирлыг барагдуулдаггүйгээс их хэмжээний төлбөр хөлслөгчид буухад хүрэх тул зарим байр энэхүү даатгалыг сарын төлбөрт оруулж суутгаж байдаг. Нөгөө талаас хэдийгээр илүү мөнгө төлөхөд хүргэж байгаа ч энэхүү даатгал нь байр хөлслөгчийн өмнөөс гал, ус зэрэг байранд гарсан элдэв хохирлыг барагдуулахаас гадна хулгай болон бусад тохиолдлын улмаас өөрт гарсан хохирлыг нь мөн барагдуулж өгдөг байна.
Эдгээр жишээнээс гадна өөртөө чухал бусад зүйлийг лавлаж мэдэх хэрэгтэй бөгөөд зөв асуултуудыг тавьж хариултуудыг сонсоноор орсон хойноо элдэв гэнэтийн асуудалтай тулгарахаас зайлсхийх боломжийг олгоно. Түүнчлэн хариултуудаас өөрт тань тохиромжгүй байр гэдгийг олж мэдвэл та цагаа хэмнэх болно.
Ингээд боломжийн санагдвал хэзээ ирж үзэж болох талаар асууж цаг товлоорой. Товлосон цагтаа очиж уулзахын өмнө өөрийн бичиг баримтаа бүрдүүлэх нь зөв юм. Ойрын үеийн кредит түүх, өмнөх байрны эзнээсээ болон ажлын газрын даргаасаа авсан захиа, ажлын эсвэл оюутны тодорхойлолт зэрэг байвал авч очоорой. Түүнчлэн цалингийн тодорхойлолт /pay check stub/, W2 зэргийг орлогын баталгаа болгож авч очиж болно. Зурагтай ID-гаа бүү мартаарай. Таньд байрыг тайлбарлан үзүүлэх үед асуултууддаа түр тэвчиж яриа, амлалтыг нь анхааралтай сонс. Ингээд байр таалагдвал хэзээ нүүж орох боломжтойгоо байрны эзэнд мэдэгдээрэй.
Нөгөө талаас байрны эзэн ирээдүйн хөлслөгчийн өргөдөлд дүгнэлт өгөхийн тулд зарим асуултуудыг тавьж хариултыг авдаг. Харин асуухыг зөвшөөрдөг, хориглодог асуултууд бий.

Дараахь төрлийн асуултуудыг таньд тавьж болно. Үүнд:
- Ямар төрлийн ажил хийдэг вэ?
- Энэ ажлаа аль зэрэг удаан хугацаагаар хийж байгаа вэ?
- Хэдэн долларын цалинтай вэ?
- Хэдэн хүн амьдрах вэ?
- Өмнө нь таныг байрнаас албадан гаргасан тохиолдол бий юу? гэхмэт. Эдгээр асуултуудаар таны төлбөрийн чадварыг тогтоож байна.

The Fair Housing Act хуулийг зөрчсөн асуултуудад:
- Таны арьсны өнгө
- Шашин шүтлэг
- Нас
- Гэр бүлийн байдал
- Цагаачлалын статус, түүний талаар мэдэгдэл хийлгэхийг
- Сексийн хандлага зэрэг асуултууд орно. Эдгээр асуултууд таныг төлбөрөө төлж чадах эсэхийг тогтоохтой ямар ч холбоогүй билээ.

Хэдийгээр The Fair Housing Act гэдэг баримт 1968 онд хүчинтэй болсон ч гэсэн жилд хэдэн мянган хүн байр рентлэх, худалдан авах үед хууль бус татгалзсан хариуг авсаар байгаа юм байна. Уг хуулиар хэрэглэгчийн арьс өнгө, гарал үүсэл, үндэс угсаа, шашин шүтлэг, нас хүйс, гэр бүлийн болон эрүүл мэндийн байдалд үндэслэн байрнаас татгалзсан хариуг өгөхийг хориглож өгсөн байдаг. Хэрэв хуулийг зөрчсөн нь тогтоогдвол тухайн хүнд маш өндөр торгуулийг тухайлбал, шүүх, хуулийн үйл ажиллагаатай холбоотой зардлууд, хохиролууд дээр нэмж иргэний торгууль хэрэв анх удаа бол 55,000 доллар, давтан үйлдэлд 110,000 доллараар торгохоор зааж хэрэглэгчдийн эрх ашгийг хамгаалдаг аж.

Тахир дутуу иргэдээс гадна арьс өнгөний хувьд харууд, испани гаралтнууд, тэгээд ази хүмүүс “housing discrimination” буюу байрны гадуурхалд илүүтэй өртөж байна гэж “Parade” сэтгүүлд дурджээ. Уг хуулийг зөрчсөн жишээнүүдэд:
- тахир дутуу хүнд зориулалтын паркин гаргаж өгөхгүй байх, тэдэнд үйлчлэгч амьтныг нь байлгахаас татгалзах
- байр хөлслөгчийн арьс өнгө, шашин шүтлэгээс хамаарч өндөр рент, депозит тогтоох, байр байсаар байтал байхгүй гэж хэлэх
- хүүхдүүдтэй гэр бүлүүдэд хүүхдүүдийг байрны гадаа тоглохыг хориглох зэрэг хууль бус хязгаарлалт тогтоох
- рентний төлбөрт секс хийхийг шаардах гэх мэт.

Хэрэв таныг байр рентлэх, худалдан авах үед танийг хууль бусаар гадуурхсан бол гомдол мэдүүлэх, ер нь The Fair Housing Act-ын талаар илүү ихийг мэдэхийг хүсвэл HUD 1-800-669-9777 утсаар болон www.hud.gov/fairhousing сайтаар орж дэлгэрэнгүй мэдээлэл аваарай.

За ингээд байр таньд таалагдаж, та ч гэсэн байр хөлслөх нөхцөлийг хангаж байвал байрны эзэн таньд рентний гэрээг танилцуулах болно. Уншаагүй ч байсан гэрээнд гарын үсэг зурсан л бол та уг гэрээнд заасан хариуцлаганд хүлэгдсэн гэсэн үг тул гэрээг хийхийн өмнө яаралгүйгээр сайн унших, ойлгохгүй бол нэг хувийг авч хэн нэгнээр сайн уншуулж тайлбарлуулсны дараа л нөхцөлийг нь хүлээн зөвшөөрөхөөр бол гарын үсэг зураарай. Findlaw.com сайтын судалгаагаар судалгаанд оролцогчдын дөрөвний нэг хувь нь гэрээг зөвхөн хальт хардаг гэж гарчээ. Гэрээний нөхцөлийг нарийвчлан уншихгүйгээр, эсвэл дутуу уншин гарын үсэг зурснаар дараа нь буцах аргагүй байдал, торгууль, төлбөрт орж болзошгүй билээ. “Ер ямар ч төрлийн гэрээг уншиж сайн танилцсаны дараа өөртөө ашигтай нөхцөлүүдээр тохиролцоо хийх боломж байдаг” гэж North Carolina-ын Campbell University of Law сургуулийн гэрээний хуулийн профессор Rick Lord өгүүлсэн байна..
Эцэг эхчүүдэд анхааруулга: Дээр дурдсан Fair Employment and Housing Act нь хөлслөгч таны эрх ашгийг хамгаалдаг. Тэгвэл нөгөө талаас энэ хуулийн дагуу зарим нэг нөхцөлийг үл тооцвол нөгөө бүртгэлтэй гэгддэг сексийн янз бүрийн гаж донтонгуудад байр хөлслөхөд татгалзах ёсгүй байдаг. Иймд иймэрхүү муу хүмүүстэй ойр амьдрахгүйн тулд рентний гэрээ байгуулж нүүхийн өмнө цагдаагийн байгууллагын сайтаас таны сонгосон байрны ойр байгаа эсэхийг бүртгэлээс нь шалгаарай.

Ингээд сонгож олсон байрандаа нүүхээр шийдэж гэрээгээ байгуулсан бол нүүхийн өмнө дараахь зүйлсийг санахад илүүдэхгүй билээ.
- Хэрэгцээгүй эд зүйлсээсээ салах: хандивлах, хаях
- Бүх зүйлээ хайрцаглаж янзлахдаа хайрцаг бүрийн гадна талд аль өрөөнд оруулах, дотор юу байгааг тэмдэглэх. Телевизийн удирдлага, гоо сайхны зүйлс зэрэг хамгийн сүүлд авч хийх зүйлүүддээ зориулж “сүүлийн хайрцаг” гэж бичсэн хайрцгийг бэлдэх.
- Нүүхийн өмнө урьдчилан тог цахилгаан, хий, утас, интернэт зэрэг үйлчилгээ зогсоож шинэ хаяг уруугаа залгуулах
- Бүх хаягаа шилжүүлэх
- Тодорхой нөхцөлийг хангасан тохиолдолд замын зардал, нөхөр/эхнэрийн ажил хайхад гарсан зардал гэхчилэн нүүхэд гардаг хэдэн зардлууд таксаас хасагдах боломжтой байдаг тул бүх бичилт, талоноо хадгалаарай. Тавигдах нөхцөлийг дараахь линкээс орж үзнэ үү. http://www.irs.gov/taxtopics/tc455.html

Байрандаа нүүгээд орсны дараа байрны эзэн зөвхөн дараах тохиолдолд л танай гэрт орох эрхтэй. Үүнд:
- Онцгой нөхцал байдал /emergency/ гарсан үед
- Шаардлагатай эсвэл ярилцаж тохиролцсон засвар үйлчилгээг үзүүлэх үед
- Уг байрыг худалдан авахаар сонирхож байгаа болон зээл олгогчдод, ажилчин контракторууд, хөлслөхөөр сонирхож байгаа хүмүүст үзүүлэхээр
- Утааны детекторыг шалгах, засварлахаар
- Усан орыг зөв байрлуулсан эсэхийг шалгахаар
- Шүүхийн шийдвэрээр
- Хөлслөгчид байраа орхин нүүсэн, хөлслөхөө больсон тохиолдолд зэрэг болно.

Дээр дурдсан эхний болон сүүлийн тохиолдлоос бусад тохиолдолд байрны эзэн таньд урьдчилан, багаар бодоход 24 цагийн өмнө орох шалтгаанаа дурдсан мэдэгдлийг бичгээр өгсөн байх ёстой аж. Харин байрны эзэнтэйгээ засвар үйлчилгээ хийлгэхээр амаар тохролцсон тохиолдолд заавал бичгээр мэдэгдэл өгөх албагүй бөгөөд амаар хийсэн тохиролцоо нь байр уруу хэзээ, хэдэн цагийн орчимд орохоо тохиролцож, орох өдрөөсөө нэг 7 хоногийн дотор хийсэн байх ёстой гэж заадаг байна.

Анх нүүж орохдоо
Ихэнх гэрээнд” ... байрыг жирийн элэгдлийг хасаад /normal wear and tear/ анхны байсан нөхцөлд нь хүлээлгэж өгнө...” гэж заасан байдаг. Нүүж гарсны дараа байрны эзэнтэй депозитын талаар маргаан хийхгүйн тулд орох гэж байгаа байрныхаа нөхцөл байдлыг сайн судалж үзээрэй. Хэрэв нэлээд хэмжээний депозит тавьсан бол илүүтэй сайн нарийн шалгаарай. Үүний тулд юмаа зөөж оруулахын өмнө байрны эзний хамтаар байран дундуур явж шалгах хэрэгтэй. Ингэснээр нүүж орохын өмнөх байрны нөхцөл байдлыг хоёул хүлээн зөвшөөрөхөд хэрэг болно. Ингээд нөхцөл байдлын талаар бичгээр тэмдэглэл хөтлөх хэрэгтэй. Хэрэв байрны эзэн шалгах, хүлээж авах хуудасгүй байвал өөрөө тийм хуудас бэлдээрэй. Жишээ нь Калифорний Department of Consumer Affairs байгууллагын www.dca.ca.gov/publications/landlordbook сайтаас “inventory checklist” гэдгийг сонгосноор байрны байдлыг шалгах жагсаалтын /checklist/ хуудсыг үнэгүй хэвлэж авах боломжтой. Мөн дээрх сайтнаас байр хөлслөгчдөд хамааралтай олон зөвлөгөөг олж уншиж болно. Энэхүү хуудсыг бөглөхийн тулд таньд бал харандаа, цаас, шугам, метр болон зургийн аппарат хэрэг болно. Жишээ нь ханын будагны хэсэг хуурч унасан бол хэмжиж тэмдэглэх нь зүйтэй. Байрны эзнээс алийг нь шинээр авсан, хийсэн болохыг асууж мэдээрэй. Ялангуяа шал, хивс, зуух плитка, цонх гэх мэтийг. Үүнийг бөглөх явцдаа хамгийн ихээр суутгагдах зүйл юу болох, түүнээс хэрхэн сэргийлэх талаар мэдэж авах юм. Үүнд ихэвчлэн цэвэрлэгээний үнэ, төлөөгүй рентний төлбөр зэрэг орох боловч хивс хамгийн их суутгагддаг зүйл болдог гэж ЛА-ийн 400 гаруй байрыг хариуцаж ажилладаг Jim Silton гэдэг хүн хариулжээ. Шинэ хивс эсэхийг асууж мэд, хэрэв хуучин бол нөхцөл байдлыг сайн тэмдэглэ. Зөвхөн хивсний талаарх асуултыг дугуйлснаар орхиж болохгүй бөгөөд жижигхэн толбо, элэгдсэн хивс хэдэн зуу, хэдэн мянган долларын торгуульд оруулж магад тул сайн бичиг тэмдэглэж авахыг зөвлөсөн байна.

Бусад шал, мод, хулдаасан төрлийн шалны нөхцөлийг тэмдэглэж авааарай. Сайн чанарын будагны үнэ жилээс жилд нэмэгдэж байгаа тул ханын будгийг анхаараарай. Том хадаасны нүх, ханан дахь жижиг толбо л тэр ханыг бүтнээр будахад хүргэж магад. Хэрэв таныг нүүж орох үед хананд элдэв асуудал байсан бол зургийг нь авч баталгаажуулаарай. Мөн дээр нэмээд байрны жижиг план зургийг зурж ханын хаана гэмтэл байсныг Х-ээр зурж тэмдэглэхэд илүүдэхгүй. Цахилгаан хэрэгслэл, жорлон ванныг урьдчилж шалгах, ашиглаж хэрэглэх үед ямар нэгэн гэмтэл байвал байрны эзэнд дор нь яаралтай мэдэгдэхгүй бол таны депозитны хэсэг үүний засварт яваад өгч магадгүй. Усны крант, ванн, душ, угаалтуурын доогуур хөгц байгаа эсэхийг үзэж шалга. Хэрэв байранд ямар нэгэн усны алдагдал гарч хөгц үүссэн бол таны буруу биш билээ. Харин усны алдагдлыг яаралтай мэдэгдээгүй бол таны буруу болох болно. Амьдрах явцад гарсан эвдрэл, гэмьлийг байрны эзэнд бичгээр ямагт мэдэгдэж байх нь дараа үүсч болох үүрэг хариуцлага, аюулаас урьдчилан сэргийлэхэд хэрэг болно.
Мөн ховор, үнэт, орлуулахад үнэтэй, тусгай арчилгаа шаардагдах эд зүйлс байгаа бол үнэ, нөхцөл байдлаас нь гадна эзнээр нь бүр нарийн тайлбарлуулж ав. Ингээд бүх зүйлийг тэмдэглэж авсны дараа 2 тал гарын үсэг зурж нэг нэг хувийг авч үлдээрэй. Мөн нүүхдээ харьцуулахад амраар нь ижил хуудсыг бөглөж хүлээлгэж өгөөрэй.
Мөн депозитын хэмжээний талаар хэлэхэд, жишээ нь Калифорний хувьд тавилга хогшилгүй байранд тавих депозит 2 сарын рентний төлбөрөөс, тавилгатай байрных 3 сарын төлбөрөөс ихгүй байх ёстойг California Civil Code /www.leginfo.ca.gov/-д заасан байна. Харин хамгийн бага хэмжээний талаар байрны эзэн өөрөө тогтоох боломжтой юм байна. Депозит дотроо рент, амьтны, түлхүүрийн, цэвэрлэгээний зэрэг ангилж болох боловч ямар ч байдлаар нэрлэж ангиллаа ч нийт хэмжээ нь дээрх заасан хязгаараас хэтрэх ёсгүй. Мөн буцааж олгогдохгүй депозит, түүний дотор цэвэрлэгээний зэрэг нэрлэсэн буцааж олгодохгүй депозит хөлслөгчөөс авахыг хуулиар хориглодог. Хөлслөгчийн депозитыг байрны эзэн төлөгдөөгүй рент, анх нүүж орох үеийн хэмжээнд байрыг цэвэрлэх, жирийн элэгдлээс гаднах гэмтэл согог, мебель хогшил зэрэг эзний эзэмшлийн зүйлийг засварлах зэрэгт суутгахыг зөвшөөрдөг.

Түүнээс гадна ямар ч мужид хүн амьдрах аюулгүйн болон эрүүл ахуйн нөхцөлийг хангаагүй байрыг бусдад рентлэхийг хориглодог гэдгийг мэдэхэд илүүдэхгүй. Жишээ нь Калифорн мужийн хуулиар байр рентлэгдэхийн өмнө дараахь нөхцөлүүдийг хангасан байх ёстой. Үүнд:
- дээврээс ус гоожихгүй байх, гадна хананд цууралт байх ёсгүй, хаалга, цонх бүрэн бүтэн байх
- орох хаалга, цонх зохих шаардлагыг хангасан цоож, түгжээтэй байх ёстой
- ус, хийн хоолойнууд зөв суурилуулж, зохих засвар үйлчилгээ нь хийгдсэн байх
- халуун хүйтэн устай байх, муу усны шугам зохих ёсоор ажилладаг байх
- халаалтын систем ажилладаг байх
- гэрэл, цахилгааны утас, цахилгаан хэрэгслүүд зохих ёсоор ажилладаг байх
- барилга, түүний эргэн тойронд цэвэр, ариун цэврийн нөхцөлийг хангасан байх, ямар нэгэн хог, хаягдал, мэрэгч, шавьжгүй байх ёстой
- зохих тооны хогны савтай байх
- шал, шат, шатны бариул сайтай байх зэрэг болно.

Байранд байх үедээ:
Байр рентлэгч ч гэсэн зохих хуулийг баримтлах ёстой. Үүнд: байрыг цэвэр байлгах, хог хаягдлыг зохих журмын дагуу хаях, зайлуулах, бүх цахилгаан, хийн хэрэгслэлийг зөв, цэвэр хэрэглэх, байрыг гэмтэл, муутгалтаас сэргийлж байх, байрыг зориулалтын дагуу ашиглах зэрэг багтана.
Хэрэв нүүж орсоноос хойш байранд ямар нэгэн асуудал гарвал жижиг гэлтгүй дор нь байрны эзэндээ мэдэгдээрэй. Зарим хүмүүс хэт жижиг асуудлаар хандахаас санаа нь зовдог. Хариуцлагатай байрны эздүүд харин ч байранд гарч байгаа ямар асуудлыг сонсож мэдэхийг хүсдэг. Тэд засвар үйлчилгээ хийгээгүйгээс байр хөлслөгчдөд тав тухгүй байдал үүсч түүнээс болж нүүгээсэй гэж бодохгүйгээс гадна жижиг хэмжээний асуудлууд том асуудал болон хувирч дараа нь их зардлаар засахад хүрч магадгүй тул ийнхүү анхаарал тавьдаг байна. Ялангуяа ус алдалт, мултарсан шатны бариул зэрэг байр болон хүнийг гэмтээх магадлалтай асуудлуудыг яаралтай мэдэгдэж засуулах шаардлагатай. Харин яаралтай бус асуудлуудыг байрны эзэнд тохиромжтой цаг үед, байрны мөнгөө илгээхдээ зурвас явуулах зэргээр мэдэгдэж болно.

Байрнаасаа нүүхдээ
Нүүхээр шийдвэрлэсэн тохиолдолд зохих нүүх протоколын дагуу байрны эзэндээ бичгээр урьдчилан мэдэгдэх ёстой. Нүүхээр шийдсэн шалтгаанаа эргэн харж үзээрэй. Шалтгааныг curable буюу шийдвэрлэх бололцоотой, incurable буюу асуудлыг шийдвэрлэх бололцоогүй гэж 2 ангилж болно. Жишээ нь шийдвэрлэх бололцоотойд: чимээ шуугиан ихтэй хөршүүд, рентний төлбөр нэмэгдсэн, крантнаас ус дусалж байга зэрэг орж болно. Нөгөө шалтгааны жишээнд: тохиромжгүй байршил, тогтмол үүсвэрээс гарах шуугиан, байрны эзэн, байрны менежер гарсан асуудлыг засч шийдвэрлэж чадахгүй, эсвэл хүсэхгүй байх зэргийг оруулж болно. Хэрэв шалтгаан тань засах боломжтойд багтаж байвал яаран нүүлгүйгүйгээр юуны түрүүнд эзэндээ асуудлыг шийдвэрлүүлэх энгийн бөгөөд шулуухан үгтэй захиаг өгөх нь зүйтэй юм. Хэрэв байрны тань рентний төлбөр ихэссэн бол өөрийн ижил нөхцөлийн байрны үнийн судалгааг хийж жишээ болгон захиандаа хавсаргах жишээтэй. Мөн захиандаа асуудлыг шийдвэрлэх арга замыг зөвлөмжийг оруулна. Жишээ нь: “Манай дээд хөршийг шөнө дундаас хойш хөгжмөө
чанга орилуулахгүй байхыг гуйж өгнө үү”, “Хагас сайн өдөр бүр миний машины паркны зайд өөр хүн парклаад байгааг зогсоож өгнө үү” гэх мэт. Хэрэв байрны эзэн тань ямар нэгэн хариу өгөхгүй байх, эсвэл дургүйцсэн байдлаар хандвал засах тодорхой хугацаа боломж өгсөний дараа эндээс нүүсэн нь дээр үү, нүүгээгүй нь дээр үү гэдгээ бодож эхлэх нь зүйтэй. Дахин шинэ газар уруу нүүхэд өөр байрны судалгаанаас өгсүүлээд нүүхтэй холбоотой асуудлууд, байрны депозит, тог, халаагуураа шилжүүлэх, хаягаа шилжүүлэх гээд ар араасаа асуудлыг дагуулна. Бүгдийг тооцоолж үзсэний дараа нэгэнт нүүхээр шийдвэрлэвэл нүүхийн өмнө байрны эзэндээ утсаар урьдчилан мэдэгдэх нь зөв санаа аж. Ийнхүү мэдэгдсэнээр байрыг суллах, цэвэрлэх, оронд нь хүн суулгах зэрэг ажлуудыг зохицуулахад тэдэнд хугацаа олгох тул дуртай байх бөгөөд түүнчлэн дараагийн байр хөлслөх тодорхойлолт гаргаж өгөхөд нэмэр болно. Хамгийн сүүлд хийгдсэн гэрээгээ дахин дэлгэрэнгүйгээр сайн хянаж үз. Депозитоо бүрэн бүтэн авахын тулд гэрээний нөхцөлүүдийг, түүний дотор шаардагдах нөхцөлүүд, заасан өдрүүдийг нь сайн хараарай. Калифорнийн хувьд мэдэгдэх хугацаа ихэвчлэн 30 хоногийн өмнө гэж заасан байдаг. Энэ талын мэдээллийг мужийн Department Consumer Affairs байгууллагын сайтаас, Калифорний хувьд www.dca.ca.gov /1800-952-5210/ сайтаас landlord-tenant information хэсгээс уншаарай. Бичгээр өгөх мэдэгдэлдээ ихэвчлэн “Tenant’s 30-Day Notice to Vacate” гэсэн гарчигтайгаар бичсэн өдөр, нүүх өдөр, нэр, хөлсөлж байгаа байрныхаа хаяг, депозитоо хүлээж авах хаяг зэргээ оруулах бөгөөд байрны эзэндээ хаяглаж, рентний төлбөр хүлээж авдаг хаягаар явуулна. Энэхүү мэдэгдлийг явуулах хуультай бөгөөд хэрэв үгүй бол хэдийгээр байрнаас нүүсэн ч гэсэн өөр хүн шууд нүүж ороод рент төлж эхлээгүй л бол дахин 1 сарын төлбөрт унах магадлалтай юм. Нүүхдээ бүх хог, илүүдэл хэрэггүй зүйлсээ өрөө, байрнаасаа гаргаж цэвэрлэсэн байх ёстой. Хэрэв байрны хогийн саванд багтахгүй тохиолдолд нийтийн хог хаядаг цэгүүдэд хаях хэрэгтэй бөгөөд хэрэв хууль бусаар хог хаягдал гудамж талбайд орхисон тохиолдолд ачиж хаясан зардлыг байрны эзэн депозитноос тань суутгах эрхтэй. Хууль усаар хаясан хог хаягдлын торгууль 1000 доллар, үүнийг мэдээллийг өгсөн хүнд өгдөг гэдгийг санахад илүүдэхгүй.
Нүүсний дараа депозитоо бүрэн авч чадахгүй байх асуудал Монголчууд гэлтгүй бусад хөлслөгчдөд ч байнга тулгардаг. Байрыг ямагт биеэр хүлээлгэж өгөх хэрэгтэй бөгөөд байр дундуур хүлээж авах хүнтэйгээ цуг явж цэвэрлэгээ шаардлагатай эсэхийг тогтоож, хэрэв шаардлагагүй бол мөнгөө бүрэн буцааж авна гэдгээ баталгаажуулж гарын үсгийг нь зуруулж авах буюу хүлээлгэж өгсөн мэдэгдлийн хувийг авахыг бодоорой. Зарим тохиолдолд бүх юм сайн, цэвэрхэн байна гэж хүлээж авсан атлаа хивсний цэвэрлэгээ, ерөнхий цэвэрлэгээ гэх зэргээр нэлээд мөнгийг суутгасан байдаг. Энэ тохиолдолд хамгийн түрүүнд хийх зүйл бол байрны эзэн, оффист мөнгөө авах шаардлагаа бичгээр тавих хэрэгтэй. Үүнд баталгаа болгож орохын өмнө авсан фото зураг, хүлээж авах үедээ гарын үсэг зуруулсан бичиг зэрэг байвал хавсаргах хэрэгтэй. Мөн өөртөө хувиа авч үлдэхээ бүү мартаарай. Хэрэв энэ захианд тань хариу ирэхгүй бол дараахь алхмуудыг хийж болно.

Шүүхээр шийдвэрлүүлэхээр оршин суугаа хотдоо жижиг зарга /small-claim action/ гаргаж хөөцөлдөж болох боловч шүүхийн зардал нь таны авахаар хөөцөлдөж байгаа мөнгөнөөс давах магадлалтай тул Better Business Bureau-д гомдол гаргасан дээр юм байна. Байрны эзэн, менежер энэхүү нэр хүндтэй байгууллагын мэдээллийн дагуу маргалдахаасаа илүүтэй нэг их мөнгө биш тул бушуухан өгөөд салах нь их байдаг аж. Түүнчлэн хэрэглэгчдийн эрх ашгийг хамгаалах ЗГ-ын агентлагууд, хэвлэлийн албаныхантай холбогдож тэднээс таны өмнөөс асуудлыг тавих боломжийг олж мэдээрэй.

Түгээмэл тулгардаг асуултууд
Доор Монголчуудад ч гэсэн хамааралтай зарим асуудлуудад хөлслөгчдийн болон байрны эздийн эрх ашгийг хамгаалах чиглэлээр мэргэшсэн өмгөөлөгчдийн /цаашид хөлслөгчийн, байрны эзний өмгөөлөгч/ өгсөн хариултуудыг оруулж байна.

Жишээ асуулт 1. Би нэгэн жижиг байшинг хөлслөхөөр шийдэж байрны эзэнд 2 хоногийн дараа ортол өөр хүнд хөлслүүлэхгүй байхыг гуйсан билээ. Тэрээр 300 долларын депозит тавьснаар хадгалахаар амалсан юм. Гэтэл энэ хугацаанд би тэр байранд орохгүйгээр шийдэж мөнгөө буцааж авах гэтэл өгсөнгүй. Тэрээр дахин зар гаргаж дараагийн хүнийг олтол дахин 2 хоног алдах тул тэр зардлын хөлсөнд авч байгаа мэдэгдлээ. Би санаагаа өөрчилж болохгүй гэж үү? Дэлгүүрээс хувцас аваад таалагдахгүй бол өмссөн ч гэсэн буцаагаад өгч болдог биз дээ?

Хариулт: Та байрны эзэнтэй та 2 тус бүрт тодорхой эрхийг олгосон хууль ёсны гэрээ хийсэн байна. Байрны эзэн гэрээнд заасан үүргээ биелүүлж өөр хүнд хөлсүүлээгүй бөгөөд харин ч энэ хугацаанд хүнд хөлслүүлэх орлогоо алдсан тул мөнгө тэр хүнд үлдэх ёстой. Ер нь рентний зах зээлд хувцас худалдан авахаас өөр дүрэм үйлчилдэг бөгөөд ямар ч тохиолдолд гэрээнээсээ буцааж болно гэсэн эрхийг байр хөлслөгчдөд хэзээ ч өгдөггүй билээ.

Жишээ асуулт 2. Би саяхан нэгэн байрыг хөлслөхөөр болж депозитоо тавьж, гэрээнд гарын үсэг зурсан билээ. Гэвч би санаагаа өөрчилж болихоор шийдсэн ба даруй 2 хоногийн дотор эзэнтэй нь утсаар холбоо барьж хэлсэн бөгөөд 3 хоногийн дотор бичгээр мэдэгдсэн. Утсаар ярих үед эзэн нь болно гэж хэлсэн ч одоо болохоор гэрээгээ баримтлана гээд байх юм. Би түрээсийн гэрээнд зориулсан гэрээг хүчингүй болгох боломжтой түр хугацаа /cooling off period/ хэрэглэгчийн эрх ашгийг хамгаалах хууль тогтоомжинд байдаг гэж бодсон юм.

Хариулт. Хөлслөгчийн өмгөөлөгч: Ерөнхийдөө байрны түрээсийн зах зээлд тийм хугацаа байдаггүй. Нэгэнт гарын үсэг зурж хувийг байрны эзэн, хөлслөгч авснаар түрээсийн гэрээ хүчинтэй болно. 2,3 хоногийн дотор, амаар, бичгээр мэдэгдсэнээр л гэрээг хүчингүй болгоно гэж үгүй. Харин байрны эзэн “зөвшөөрсөн” нь гэрээг зогсоосон аман мэдэгдэл боловч үүнийг батлахад хэцүү билээ. Иймд ийм төрлийн мэдэгдлийг аль болох бичгээр гаргуулж авах нь зүйтэй байдаг. Харин эзний аман мэдэгдлээс гадна үнэхээр энэ байр таньд тохиромжгүй байснаар гэрээг цуцлахад хүрч байгаа нөхцөлийг авч үзэж болох юм. Жишээ нь, гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө байхгүй юмыг байгаа болгож сурталчилсан, байрны нөхцөл байдал, гэмтэл согог зэрэг нь рентний үнэтэй тохирохгүй бол зэрэг нөхцөлд хөлслөгч гэрээг цуцлахаар /rescission/ мэдэгдэж болно. Энэхүү мэдэгдэл нь хөлслөгчийг гэрээнд заасан үүргээс чөлөөлөх төдийгүй хохирлоо барагдуулахаар гомдол гаргах эрхийг олгоно. Ийм тохиолдолд эдгээр нөхцөлийг дурдсан мэдэгдлийг бичгээр байрны эзэнд өгч аль болох хурдан байрны түлхүүрээ хүлээлгэж өгөх хэрэгтэй. Мэдээж ийм үйлдэл хийхийн өмнө өөрийн эрхээ хамгаалахын тулд мэргэжлийн хүнээс зөвлөгөө авах нь дээр юм.

Байрны эзний өмгөөлөгч: Би тийм хугацааны талаар ерөөсөө сонсоогүй юм байна. Түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурснаар хүчинтэй болох бөгөөд байрны эзэн уг гэрээг зогсоохоор бичигт гарын үсэг зураагүй л бол хүчинтэй хэвээр байх болно. Ихэнх гэрээнд гэрээний өөрчлөлтийг бичгээр хийсэн тохиолдолд хүчинтэй гэж заасан байдаг. Үнэхээр ямар нэгэн зүйлийг худлаа мэдэгдсэн, эсвэл нуугдмал эвдрэл гэмтэл илрээгүй л бол гэрээг цуцлах боломж байхгүй билээ. Нэгд, нүүж ороогүй байгаа, хоёрд, анхнаасаа мэдэгдээгүй атлаа одоо элдэв шалтгаан гаргаж ирвэл үнэмшил муутай болох юм. Миний хувьд таныг байрны эзэнтэйгээ тохиролцох гээд оролдсон нь дээр гэж зөвлөж байна.

Жишээ асуулт 3. Манай аппартментын бүх байрыг засаж сайжруулахаар болсон тул бүх хүмүүс түр хугацаагаар өөр байр уруу өөрсдийнхөө зардлаар нүүхэд хүрсэн юмаа. Засвар дууссаны байрны бүх рентийг нэмсэн тул хэрэв буцаж өөрсдийн байрандаа орохыг хүсвэл урьд төлж байснаасаа илүүг төлөхөд хүрч байна. Энэ тохиолдолд хөлслөгчид ямар эрх эдлэх вэ?

Хариулт. Байрны эзэн байрандаа засвар, үйлчилгээ, шинэчлэлт хийх бүрэн эрхтэй. Түүнчлэн орон нутгийн засаг захиргаа, нийтэд үйлчлэх хууль тогтоомжинд хуучирч муудсан байрнаас илүүтэй засаж сайжруулсан байрыг илүүд үзэх бөгөөд илүү үнэтэй байр илүү ч таксын орлогыг оруулна. Хэрэв таны байрны гэрээ нэг нэг сараар үргэлжлэхээр хийгдсэн бол байрны эзэн таныг бүрмөсөн байрнаас гаргах эрхтэй бөгөөд таны нүүх зардлыг төлөхгүй болно. Мөн хэдийгээр сар сараар үргэлжлэх гэрээтэй ч таны оршин суугаа газар нутагт 30 эсвэл 60 хоногийн мэдэгдэл өгөх заавар хэрэгждэг бол таныг мэдэгдэхгүйгээр нүүлгэсэн тохиолдолд таньд заргалдах боломж байна. Харин түрээсийн гэрээ урт хугацаагаар хийгдсэн бол байрны эзэн түр хугацаагаар нүүх зардлыг таньд төлөх ёстой бөгөөд таныг байрнаас бүрмөсөн гаргах эрхгүй билээ. Хэрэв үнэ нэмэгдсэнээс хойш байрандаа буцаж орхгүйгээр шийдвэл хөлслөгч байрны эзнээс гэрээгээ хугацаа дуусахаас өмнө төгсгөл болгосон /early termination/ төлбөр, нүүх зардлаа гаргуулах эрхтэй. Хэрэв та рентний төлбөр хяналт тогтоогдсон /rent-controlled area/ районд амьдардаггүй бол бол байрны эзэн төлбөрөө нэмэх эрхтэй. Хэдийгээр таны рент нэмэгдсэн ч гэсэн засаж янзалсан байр таньд илүү тав тухыг авчрах тул магадгүй байрандаа үлдэх нь дээр байж болох юм.

Жишээ асуулт 4. Би нэг найзынхаа хамтаар нэг байрыг 1 жилийн гэрээтэй хөлсөлж байсан юм. Тэнд 3 сар болоод байтал манай хөрш нэгэн авгай бидний хийсэн бүх зүйлд дургүйцэж хотын захиргаанд мэдэгдсэн. Ингээд анхааруурга захиагаар авснаас 2, 3 хоногийн дараа байрны эзэн нийтэд тав тохигүй байдал /nuisance/ үүсгэсний гэсэн шалтгаанаар түрээсийн гэрээг цуцалж нүүхийг мэдэгдсэн мэдэгдлийг гардуулсан. Түүний хэлсний дагуу бид түүнд байрыг хүлээлгэж өгч нүүсэн билээ. Гэтэл тэрээр бид өөр хэн нэгэн нүүж ортол байрны рентийг төлөх ёстой, бид нарын депозитыг буцааж өгөхгүй гэж байна. Энэ нь түүний зөв үү?

Хариулт. Хөлслөгчийн өмгөөлөгч: Таньд гардуулсан мэдэгдэлд тэр байранд амьдрах эрхийг тань зогсоож /forfeit/, заасан хугацааны дотор нүүхийг шаардаж, үгүй бол байрнаас албадан гаргахаар шүүхэд хандахаар маш тодорхой ойлгомжтой заасан байгаа. Та үүний дагуу эхнийхийг сонгож нүүсэн ч харамсалтай нь таны гэрээнд заасан эрхийг хааж байгаа болохоос түрээсийн гэрээнд заасан хариуцлагаас чөлөөлөхгүй билээ. Өөрөөр хэлбэл та нүүж гарснаар зөвхөн албадан нүүлгэхээс сэргийлсэн бөгөөд харин ч таны эсрэг болон учруулсан хохирол, түүний дотор рентний төлбөрийг мэдүүлэх аливаа гомдлыг хүлээн зөвшөөрсөн гэсэн үг. Түүнчлэн таныг рентээ төл эсвэл 3 хоногийн дотор нүүж гар гэсэн мэдэгдэл ч үүнд хамааралтай. Хэрэв энэ тохиолдолд мөнгөө төлөлгүйгээр нүүвэл мөн л өөрийн бурууг хүлээн зөвшөөрсөн гэсэн үг болно. Харин та үүний оронд нийтийн амгалан байдлыг алдагдуулсан гэдгийн эсрэг маргаж болох байжээ. Хэрэв хөрш тань амгалан байдлыг алдагдуулсныг батлах хангалттай баталгаа гаргаж чадахгүй бол та ялж болох байжээ. Ер нь ямар нэгэн хууль ёсны мэдэгдэл авсны дараа алхам хийхээсээ өмнө ямагт хууль ёсны зөвлөгөө авч байгаарай.

Жишээ асуулт 5. Би ахлах ангийн насны 2 хүү, нэг охинтой бөгөөд 2 унтлагын өрөөтэй байрыг түрээслэхээр төлөвлөж байгаа билээ. Гэтэл манай нэг найз ийм насны эрэгтэй, эмэгтэй хүүхдүүдийг нэг өрөөг хувааж эзэмшихийг хориглосон хууль байдаг гэх юм. Би заавал охиноо өөрийн өрөөнд байлгах ёстой болох уу? Үнэхээр ЗГ миний яаж эх байхыг маань заадаг гэж үү?

Хариулт. Ийм төрлийн нэгдсэн улсын эсвэл мужийн хууль байдаг гэж сонсоогүй юм байна. Магадгүй танай найз бүр олон жилийн өмнө хэрэгжиж байсан U.S Department of housing and Urban Development байгууллагаас тодорхой насны хүүхүүдийн унтах газрыг хэрхэн хуваарилах талаар зохицуулалтын талаар ярьж байж болох юм. Тэгвэл тэр дүрэм хэрэгжихээ болиод 20 гаруй жил болж байна. Эцэг эхчүүд боломжоороо л хүүхдүүддээ хэрхэн унтахыг хуваарилна. Хэрэв байрны эзэн иймэрхүү төрлийн шаардлага тавьж байгаа бол буруу бөгөөд тэрээр Fair Housing Act-ын дагуу гэр бүлийн байдлаар гадуурхсан гэсэн гомдлоор мөрдөгдөх үндэслэлтэй болно.

Жишээ асуулт 6. Манай доод хөрш нүүсний дараа тэднийхээс жоом манайх уруу орж ирсэн бөгөөд байрны эзэнд мэдэгсэний дараа удаа дараа утаагаар устгахаар бүтэн 2 долоо хоногийн турш цацаж байна. Энэ нь одоогоор зогсох шинжгүй байгаа бөгөөд хорны үнэр, утаа нь астматай охины маань эрүүл мэндэд муугаар нөлөөлж байгаа тул байрны эзэнд хэлсний дагуу манайхыг түр хугацаагаар өөр манайхаас арай том сарын төлбөр нь илүү, апартментэд нүүж орохыг санал болгосон. Надаас хамаарахгүй гарсан бэрхшээлээс болж нүүхэд хүрсэн тул би сарын төлбөрийн илүү төлөхгүй тэгээд ч нүүхтэй холбоотой гарч байгаа бүх биллээ шилжүүлэх, бүх хогшлоо нүүлгээ зөөх, юмаа утаа үнэрээс цэвэрлэх зэрэг зардлуудыг төлөхийг шаардахад байрны эзэн Fair Housing Act-аас шалтгаалж таныг илүүд харж бага үнэ тогтоож чадахгүй гэж зүтгэх юм. Энэ нь үнэн үү?

Хариулт. Таны гомдлын дагуу жоомыг устгахаар санаачлага гаргаж байгаа нь сайшаалтай ч түүний хийж байгаа сайн зүйл үүгээр дуусч байна. Та түр зуур амьдрах газрын хөлсийг төлөхийг шаардах, хэрэв энэ хор цацалт удаан үргэлжлэхээр бол шинээр орох байрны төлбөрийг багасгах, нүүх зарлыг шаардах нь зөв юм. Тэрээр зөвшөөрөхгүй байх шалтгаанаа Fair Housing Act уруу чихэж байгаа нь утгагүй юм. Учир нь нэгдүгээрт, тухайн байранд хөлслөгчийн буруугаас бус амьдрах аргагүй болсон тохиолдолд асуудлыг зөв шийдэх нь байрны эзний үүрэг юм. Хоёрдугаарт, ерөнхийдөө түр зуур байх газрын /зочид буудал гэх мэт/ зардлыг тэрээр төлөх бөгөөд хор цацалт удаан хугацаагаар үргэлжлэхээр бол өөр арга замыг хайх нь түүний үүрэг. Хэрэв тэр байгаа боломжоор арай том үнэтэй байр санал болгож байвал тэр нь таны санаа зовох асуудал биш билээ. Та тэр шавьжийг бий болгоогүй, яг таны хуучин байртай ижил апартмент байхгүй байгаа нь таны буруу биш юм. Таньд хямдруулсан үнээр орлох байр гаргаж өгсөнөөр дээрх хуулийг зөрчихгүй билээ. Харин ч энэ хууль таны охин талд үйлчлэх боломжтой. Таны охины өвчний байдал хүнд байвал уг хуулийн заалтын дагуу тахир дутуу ангилалд /Бие эрхтэний эсвэл сэтгэл санааны байдал нь амьдралын чухал үйлдлийг хязгаарлаж байгаа бол ул хуулийн заалтын дагуу тахир дутуу иргэн ангилалд багтана. Жишээ нь амьсгална гэдэг нь амьдралын чухал үйлдэлд орно/ багтах боломжтой бөгөөд ийм иргэд аюулгүй, тав тухтай амьдрах хүсэлтээ тавихад байрны эзний бизнест учир шалтгаангүй дарамт /unreasonable burden to the business/ учруулахааргүй бол биелүүлэх ёстой билээ. Өөрийн орон нутгийн Fair housing counselor-тай холбогдож буюу веб сайтаас зөввлөгөө туслалцаа хайгаарай.

Жишээ асуулт 7. Би өнөөдөр байрны эзнээс депозитоо хүлээж автал 800 долларын 570-ийг нь будаг, материалд, 45 долларыг хивсний цэврлэгээнд суутгасан гэжээ. Байрны эзэнтэй холбогдоход тэрээр намайг хэдийгээр ханыг муутгаж гэмтээгээгүй ч байранд 18 сараас илүү хугацаагаар амьдарсан тул жижиг хэмжээний элэгдлийн /minor wear-and-tear/ улмаас заавал будах шаардлагатай байдаг гэнээ. Энэ талаар би онлайнаар хайсан ч юу ч олсонгүй. Ийм хууль байдаг эсэх талаар хэлж өгнө үү? Түүнчлэн намайг нүүсний дараа хивсийг шинээр сольж байхыг харсан тул надаас хивсний цэвэрлэгээний мөнгө авах ёсгүй санагдах юм.

Хариулт. Тодорхой сарын дотор ханыг будах ёстой гэсэн хууль дүрмийг сонсож байгаагүй юм байна. Харин тугалганы хольцтой /lead-based-paint/ будаг хөлслөгчийн буруугаас бол ховхорсон, элэгдсэн бол тугалганы хольцгүй будгаар сольж будах талаар өөр төрлийн хууль байдаг. Мэдээж будаг хэзээ нэгэн цагт элэгдэж муудна. Үүнд түүнд амьдарч байгаа хүний үйлдлээс гадна будагны чанар, будсан байдал, байрны оршин байгаа газар нутгийн цаг агаарын байдал, хэрхэн цэвэрлэж янзалж байсан зэрэг олон нөхцөл зүйлээс хамаарна. Миний 25 гаруй жилийн турш 40 гаруй мянган апартмент хариуцаж байсан туршлагаасаа харахад ихэнх нөхцөл байдалд чанартай сайн будгаар мэргэжлийн түвшинд будсан бол 18 сараас илүү хугацаагаар будаг байсаар л байна. Хэрэв байрны эзэн 18 сарын дотор бүрэн хэмжээгээр дахин будахад хүрч байгаа бол тэр жирийн элэгдлээс /normal wear and tear/ биш өөр зүйлээс болж муудаж гэмтсэн байх нь. Иймд та байрны эзэндээ суутгалын хүлээн зөвшөөрөхгүй гэдгээ бичгээр мэдэгдэж байрны ханыг будахад хүргэсэн нөхцөл байдлыг тодорхойлолт, будаг, бусад зардлуудын тооцооны хуудсуудыг явуулахыг шаардах хэрэгтэй. Хивсний хувьд бохирдол нь жирийн элэгдэлд орохгүй ба хөлсөгч нүүж гарсны дараа байрны эзэн цэвэрлэх үүрэгтэйн тул анх нүүж ороход яг тийм бохирдолтой байгаагүй л бол цэвэрлэгээний хөлсийг депозитоос суутгах эрхтэй байдаг. Гэвч харин юу ч цэвэрлэгээгүй байж мөнгө суутгах учир холбогдолгүй санагдаж байна. Хэрэв эхлээд цэвэрлэх гэж оролдоод болохгүй болохоор сольсон байж болох тул мөн цэвэрлэгээнд төлсөн баримтыг явуулахыг шаардах, үгүй бол төлбөрийг төлөхгүй гэдгээ мэдэгдэх нь зөв.

Жишээ асуулт 8. Байрны эзэн намайг 5 сар амьдарсны дараа рентийг шууд 100 доллараар нэмэгдүүллээ. Энэ хууль зөрчиж байна уу? Хэрэв үнэхээр ингэж үнэ нэмэгдэхийг надад хэлсэн бол би ядаж жилээр гэрээ байгуулах эсвэл өөр байр хайх байсан билээ.

Хариулт. Тухайн байр таньд тохирох эсэхийг мэдэхийн тулд хаширлан бага хугацаагаар гэрээ байгуулах нь ашигтай байдаг ч гэрээний хугацаа дуусахад байрны эзэн үнээ нэмэх эрсдэлийг дагуулж байдаг билээ. Байрны эзэн ямар ч шалтгаанаар рентний төлбөрөө нэмэгдүүлэх эрхтэй. Хэдийгээр тэрээр 5 сарын дараа үнээ нэмэгдүүлэхээ мэдэж байсан бол таньд найрсаг зан гаргаж хэлж болох байсан боловч тэгэх албагүй билээ. Ийм тохиолдолд байрны эзэнтэйгээ үнэн дээр тохиролцох гээд үзсэн нь дээр. Байрны эздэд шинээр хөлслөгч олоход цаг хугацаа, мөнгөний алдагдалтай байдаг, түүнчлэн найдвартай хөлслөгчөө алдах сонирхолгүй байдаг тул таньтай тохиролцох сонирхолтой байж боно.

Жишээ асуулт 9. Би байрны эзнээсээ удаа дараа засвар үйлчилгээ хийлгэх хүсэлт тавьсан ч тоохгүй юм. Хэрэв би гэмтсэн зүйлийг өөрөө засуулаад төлбөрийг нь рентний мөнгөнөөс суутгаж болох уу?

Хариулт. Болно, бас болохгүй. Болно гэдэг нь тодорхой нөхцөлүүдийг хангаж байгаа тохиолдолд “засах тэгээд суутга” гэсэн зарчим үйлчлэх нь бий. Харин болохгүй гэдэг нь та гэрээнд заасны дагуу төлбөрөө төлж байх ёстой билээ. Тэгэхээр ямар нэгэн алхам хийхийн өмнө мэргэжлийн хүмүүсээс зөвлөгөө аваарай. Байрны эзэнтэй үүссэн маргааныг шийдвэрлэхэд авах арга хэмжээг алхам ахлмаар заасан Housing Rights Inc., East Bay Community Law Project 2 байгууллагын хамтарсан төсөл зэрэг төрөл бүрийн материалуудыг олж судалж болно. Түүнчлэн “Every Tenant’s Legal Guide” ном муж бүрийн “засах, тэгээд суутгах” эрхийн талаар олж уншиж болно. Таны хувьд эхлээд бүх засвар хийлгэх шаардлагатай зүйлсийн нөхцөл байдлын жагсаалт, зургийг авч бэлтгээд байрны эзэндээ засварлах саналыг бичгээр явуулаарай. Мөн хэрэгцээтэй гэж үзвэл хяналтын байцаагч дуудаж болох юм. Гэхдээ энэ асуудлыг шийдтэл сарын рентээ төлсөөр байх нь зүйтэй. Дээр дурдсан “засах, тэгээд суутгах” эрх нь хүний ахуйд болон аюулгүйн байдалд хүндээр нөлөөлж байгаа нөхцөлд л хэрэгжихээр заагдсан байдаг. Таньд үүссэн нөхцөл дээрх шаардлагад тохирох уу? Хүний амьдралын наад захын шаардлагуудыг хангаагүй, аюулгүй байдлыг зөрчсөн гэмтэлд: хагарч цуурсан хана цонх, халуун хүйтний ус ажиллахгүй байх зэрэг муж, улсын Civil code, Health Safety codes хуулиудыг зөрчсөн тохиолдлууд багтана. Цаашид авах хууль ёсны арга хэмжээнүүдийн талаар www.hud.gov/renting сайтаас олж үзээрэй. Гэхдээ байр хөлслөгч байрыг цэвэр, эрүүл ахуйн шаардлагыг хангасан хэмжээнд эдлэх ёстой бөгөөд хэрэв гмотэл согог өөрсдийн буруугаас үүсгэгдсэн байвал байрны эзэнтэй энэ талаар маргахад төвөгтэй байх болно. Мөн түүнчлэн рентний гэрээнд хөлслөгч зарим цахилгаан хэрэгслэлийг “as-is condition” буюу байгаагаар нь хүлээж авсан байх, эсвэл гэрээнд бүх засвар үйлчилгээг өөрөө хариуцахаар тусгасан бол иймэрхүү маргааныг хууль зүйн үүднээс ялахад бэрхшээл үүсэх магадлалтай. Эцэст нь хэлэхэд энэхүү “засах, тэгээд суутгах” эрхийг хөлслөгч жилд 2 удаа л эдэлж болох бөгөөд дараагийн удаад 1-хэн долларын өртөгтэй байсан ч гэсэн суутгах эрх үйлчлэхгүй билээ. Анхааруулга: Хэрэв таны тавьсан гомдлын үндэслэл хангалттай хүнд биш нөхцөл байвал таныг рентээ төлөөгүй эсвэл дутуу төлсөн гэдгээр байрнаас хөөх үндэслэл болно гэдгийг санаарай.

Жишээ асуулт 10. Байрны хивсийг солиход төлбөрийн тэдэн хувийг нь байрны эзэн, тэдийг нь хөлслөгч төлнө гэсэн ямар нэгэн хууль дүрэм байдаг уу? Хөлслөгчийн уг байранд амьдарсан нийт хугацаа нь үүнд нөлөөлөх үү?

Хариулт. Иймэрхүү маягаар хувааж төлөх талаар ямар нэгэн хууль дүрэм байхгүй. Байрны эзэн уг байрыг амьдрах ахуй, эрүүл ахуй, аюулгүйн шаардлагыг хангаж авч явах үүрэгтэй билээ. Ялангуяа хивсний эдэлгээний хугацаа нь дууссан, жирийн элэгдлийн дагуу муудсан тохиолдолд хивсийг солих зардал бүхлээрээ байрны эзэнд ноогдох юм. Хэрэв хивс нь шинэвтэр боловч хөлслөгч солихыг хүсч байгаа бол бүгдийг, эсвэл ихэнх нь зардлыг нь өөрөө даахаар санал болгосон нь дээр. Харин хивс шинэ биш ч бас нэлээд хэдэн жил хэрэглэх боломжтой байгаа нөхцөлд хөлслөгч хувийн тодорхой учир шалтгааны улмаас солихыг байрны эзэнд хүсэл гаргасан бол зардлын талаар хоёр талаас тохиролцож шийдвэрлэх нь ухаалаг хэрэг болох бизээ. Жишээ нь, та байранд нүүж ороход хивс шинэ байсан ба таныг 2,5 жил амьдарсны дараа хивс солих хэмжээгээр бохирдсон байлаа гэж үзье. Ихэнх нь тохиолдолд хивсний жирийн эдэлгээний хугацааг 10 жил гэж тооцдог ба 2,5 жил нь ј хувь болж байна. Энэ тохиолдолд та хивсний 75 хувийг даах нь зохимжтой болно. Хэрэв таныг нүүж ороход хивс 3,5 жил болсон байсан бол таны амьдарсан 2,5 жилийг нэмээд хивс 6 жил буюу эдэлгээнийхээ 60 хувийг өнгөрөөжээ. Тэгвэл та хивс солих зардлын 40 хувийг даах нь зохилтой юм. Эцэст н хэлэхэд хэрэв таныг нүүсний дараа байрны эзэн депозитын мөнгийг хивс солиход суутгахаар шийдсэн тохиолдолд та түүнтэй санал нийцэхгүй бол мэргэжлийн хивс цэвэрлэгчид үзүүлж солих шаардлагатай эсэхийг нь тодруулаарай. Зарим тохиолдолд байрны эзний солихоос наашгүй болсон гэсэн хивсийг тэд маш сайн цэвэрлэж чаддаг билээ.